物业管理

林律师多年来在物业管理资源中心，各小区及屋苑曾义务讲解物业管理之法律问题，综合多年各街坊及业主经常提及之问题，林律师以真实之法庭判例，作以下之解答：

(一) 管理费是怎样分摊的？

管理费的征收，是由公契厘定的，而分摊的方法大致可分为以下各类：

1. 按管理份数计算；
2. 按按金比例计算；
3. 按签署公契时的管理费比例计算；
4. 按每单位计算；
5. 按单位面积计算；
6. 按业权份数计算；或
7. 在并未提及计算方法时，按业权份数计算。

(二) 维修费或基金又是怎样分摊的？

维修费或基金之厘定，首先要确立公契中是否有列明维修的类别及分摊方法，如属同类维修，业主必须根据公契订明之方法分摊，否则须按业份数分摊。

在1998年九龙A屋在多次业主大会中通过维修，其中便发生维修费用分摊的争议。该屋根据业主的议决已进行维修，但其中一名地铺业主不愿缴交以业权份数计算之摊分，她认为摊分是须按照公契中所定，以按金比例去计算的，否则须支付4.5倍维修分摊费用。

土地审裁处的决定令该业主失望，于是她便向上诉庭上诉，结果该名业主得值。

(三) 如遇个别业主欠交管理费及维修费时，管业经理或法团可采取甚么追收之手段？

通常业主欠交管理费及维修费时，管业经理或法团可采取以下各种方法追收：

1. 发出缴费通知书及提醒函；
2. 以电话方式提醒；
3. 出具律师信追收并提示将采取法律行动；
4. 确定公契是否赋予权力进行押记之登记；
5. 在登记押记之前，应对业权作出查察，看单位是否存在按揭，如有的话，应出具函件予按揭银行，要求其考虑在建筑物管理条例第344章(“BMO”)中第25条之大前提下代业主请缴欠款
6. 如单位属出租性质，可根据BMO等23及24条，向占用人追收欠款与及扣押动产以代付欠款。
7. 如欠款属HK$50,000或以下，可入禀小额钱债审裁处向该名业主追讨欠款。但值得注意的是，如该名业主提出抗辩，其理由是议决无效，或计算摊分方法有争议，则小额钱债审裁处会将案件转交土地审裁处处理。
8. 在2000年，B屋之法团向小额钱债审裁处入禀，分别向7名地铺业主追收欠交之管理费，而该等业主主要提交之抗辩是因为管理费中包含了增收的垃圾费，但B屋的管理委员会并没有提出拟备好的预算，亦没有根据拟备好的预算为基准，厘定征收的款额，因此该案便转交土地审裁处处理。其后，土地审裁处裁定法团管委会的决议并不符合有关BMO中第21(4)条及附表5第一条的规定，因而无效，而业主亦不需要遵守。法团并因此而须付本案的讼费。

(四) 议决在什么情况下会无效？

根据过往案例，下述之情况将被视为无效：

1. 通知开会期不足14天；
2. 如需通过之议决并未列于通知开会之议程中；
3. 所通过之议决为追认之前通过之无效决议；
4. 议决是凭借其它事项而通过的；
5. 通过问卷而被视为议决的；
6. 在会议中并未拥有合法人数；
7. 在会议开始后未能保持合法人数；
8. 议决增加管理费但未有预算案支持等。

(五) 法团进行维修，是否一定要召开业主大会通过才可进行？

一般来说法团进行维修都要经过业主大会通过与及进行有关根据程序，但根据第344章第18(1)(b)段，法团须在公职人员或公共机构行使任何条例所赋权力，命令或要求就公用部分进行某项工作时，遵照办理。

在1998年机电工程署曾向西环C屋法团发出指令，必须更换电力装置以符合现行规格。

法团并未按有关规定开会，在追收其中两名业主有关摊分时不得要领，因而入禀土地审裁处，两位业主不反对工程费总数及法团所索金额，但认为法团没有正式召开业主大会，通过有关工程及收费的动议，所以无权征收此费用。

最后审裁处颁令，说明有关更换电力装置工程，属于第18(1)(b)范围内的工作，无需业主大会通过，法团也必须照办。各业主有责任缴付该项工程费用。

余下两项工程不在此列。未经有效业主大会通过或追认，法团不可收取有关费用。此部份申请驳回。

(六) D屋内有商铺占用铺外行人通道以及店铺外的檐篷底，法团可采取什么行动？

法团可向“商铺业主”发出书面警告，要求它在14天内将放置于大厦檐篷底以及铺前之行人信道位置的货物及杂物移走，否则它会提出起诉。
当然，法团在正式采取法律行动时是须要举证被占用的地方是公用地方，而最终法团是要向法庭针对该业主申请禁制令。

但值得所有法团注意的是，如有任何人士占用公用地方，都应尽快采取法律行动。

在1991年，时效条例已被修改逆权法，如有非业主占用有关土地起近12年，法团便不能收回被占用之土地，包括如该被占用之土地为公用地方。

逆权法只适用于非业主占用人，因为在屋内每一位之业主即是该屋之共同拥有人，是不可以引用逆权法的。